STJ define alcance de lei que alterou alienação fiduciária de imóveis; confira tese
Fonte: Migalhas quentes
A 2ª seção do STJ fixou que, antes da lei 13.465/17, que alterou as regras de
alienação fiduciária, quando o imóvel já tiver sido consolidado em nome do
credor, mas o devedor quitar integralmente o atraso com os encargos devidos,
o ato de consolidação deve ser desfeito e o contrato de financiamento
retomado.
No entanto, a partir da vigência da norma, se a propriedade estiver consolidada,
mas a mora não tiver sido quitada, fica assegurado ao devedor fiduciante apenas
o direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da lei 9.514/97.
Entenda
No caso, uma instituição financeira recorreu contra acórdão do TJ/SP,
proferido em ação anulatória de execução extrajudicial cumulada com pedido
de suspensão de leilão e restituição de prazo para purgação da mora.
O tribunal de origem manteve sentença que autorizou a purgação da mora até
a assinatura do auto de arrematação do imóvel, mesmo após a entrada em vigor
da lei 13.465/17, que alterou a lei 9.514/97 para restringir a quitação.
A controvérsia analisada na 2ª seção consistiu em definir se a mudança
legislativa seria aplicável apenas aos contratos celebrados já sob a vigência da
nova lei, sem alcançar contratos anteriores, ainda que a mora tivesse sido
constituída ou a propriedade tivesse sido consolidada após o início de vigência
da norma.
Lei 13.465/17
Com a entrada em vigor da lei 13.465/17, que inseriu o § 2º-B no art. 27 da lei 9.514/97,
deixou de prevalecer o entendimento que admitia a quitação do débito mesmo após a
consolidação da propriedade, até a assinatura do auto de arrematação, lógica que vinha da
aplicação do decreto 70/66 aos contratos de alienação fiduciária.
A partir da alteração, passou a ser regra que o devedor deve purgar a mora no prazo legal
após a intimação, antes da consolidação da propriedade.
Consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário sem a quitação, fica assegurado ao
devedor, em regra, apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel no leilão, e não a
reversão da consolidação.
Sustentações orais
Em sessão nesta quarta-feira, 10, o advogado Andre Vasconcelos Roque, do
escritório Gustavo Tepedino Advogados, representando a institução,
defendeu entendimento já firmado pela 2ª seção em 2023, sustentando que o
marco relevante seria a data da consolidação da propriedade, e não a data do
contrato.
Também argumentou que a lei 13.465/17 teria caráter interpretativo, por
encerrar controvérsia sobre a aplicação por analogia das regras do decreto-lei
70/66 ao procedimento da alienação fiduciária e, ainda, natureza
procedimental, defendendo aplicação imediata, com menção ao art. 1.046 do
CPC.
No mesmo sentido, José Roberto dos Santos, pela Febraban - Federação
Brasileira de Bancos, como amicus curiae, reforçou que já existia orientação no
âmbito da própria seção de que, no regime da lei 13.465/17, não se admite a
purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor
fiduciário.
A entidade afirmou que não seria razoável aplicar a lei anterior para produzir
resultado oposto ao que indicou estar consolidado no colegiado e disse
acompanhar os fundamentos apresentados na sessão, pedindo o desprovimento
do recurso.
Por sua vez, Walter Jose Faiad de Moura, em nome do Instituto Brasileiro de
Defesa do Consumidor, defendeu a manutenção do entendimento que
considerou aplicável aos contratos firmados antes da vigência da lei 13.465/17,
quando havia regime legislativo que permitia purgação da mora até momento
próximo da arrematação.
Conforme defendeu, a alteração não deveria ser tratada como norma
meramente procedimental nem apenas interpretativa, por envolver direito
material, pedindo que a tese do Tema 1.288 reconhecesse a incidência da lei
nova apenas para contratos celebrados sob sua vigência, sem alcançar contratos
anteriores.
Voto do relator
Em voto, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva explicou que a lei 13.465/17, ao
introduzir o § 2º-B no art. 27 da lei 9.514/97, alterou o regime jurídico ao
estabelecer que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do
credor, não é mais possível purgar a mora, assegurando ao devedor fiduciante
apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel.
Para o relator, a aplicação da norma deve considerar a data da consolidação da
propriedade e a purga da mora como elementos condicionantes, sendo
irrelevante a data de celebração do contrato, de modo que, ocorrida a
consolidação após a vigência da lei 13.465/17 e inexistente a purgação, aplicase
o regime novo, com preservação apenas do direito de preferência.
No caso concreto, apontou que o acórdão do TJ/SP restringiu indevidamente
a aplicabilidade da norma aos contratos firmados após sua vigência. Diante
disso, votou pelo provimento do recurso para reformar o acórdão de origem e
julgar improcedente a ação.
Tese fixada
Ao final, a tese fixada no Tema 1.288 foi a seguinte:
"I - Antes da entrada em vigor da lei 13.465/17, nas situações em que já consolidada a
propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do decreto-lei 70/66, ato jurídico perfeito,
impõe-se o desfazimento do ato de consolidação com a consequente retomada do contrato de
financiamento imobiliário;
II - A partir da entrada em vigor da lei 13.465/17, nas situações em que consolidada a
propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o
exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da lei 9.514/97."
· Processo: REsp 2.126.726